Investování do nemovitostí má blíže k podnikání než k tradičnímu nákupu aktiv, jakým je např. nákup akcií. V minulosti to bývalo jednou z nejrychlejších a nejefektivnějších cest, jak zbohatnout v relativně krátkém čase díky tomu, že banky investorům poskytovaly prostředky na jejich nákup. Platí to však nadále? 

Zkratka na cestě k finanční svobodě

Časy se mění, ale lidé budou potřebovat bydlení vždy. S měnícími se podmínkami na trhu se může krátkodobě měnit i atraktivita investování do nemovitostí, nicméně z dlouhodobého hlediska je jedno, kdy člověk vstoupí do této hry. Pokud budeme nakupovat dlouhodobě, pak nás nemusí tolik trápit načasování.

Banka nám půjčí a klient to zas nás zaplatí. Stačí nám zlomek vlastních prostředků k tomu, abychom časem nabili veliký majetek. Před pár lety jsme dokonce nemuseli mít vlastní kapitál žádný, jelikož banky byly ochotny poskytovat 100 % hypotéky. V současnosti to bývá 20 % vlastního kapitálu, ale v některých případech postačí i 10 %. Jakmile nalezneme atraktivní nemovitost a složíme jistinu, banka nám poskytne zbytek potřebných financí. Na nás je pak najít někoho, kdo bude bance splácet dluh za nás. Tímto člověkem je nájemník. Díky tomu, že můžeme „delegovat“ splácení nemovitostí na někoho jiného jsme tak schopni dosáhnout návratnosti, kterou běžný člověk nenalezne na akciových trzích. Je pouze pár činností, které mohou překonat návratnost investování do nemovitostí a jednou z nich je podnikání. Proto asi není takovým překvapením, že investování do nemovitostí má daleko blíže k podnikání než k čemukoli jinému. Ne každý si to uvědomuje, což je důvod proč ne každý je úspěšný v této unikátní hře.

Mysleme jako firma, chovejme se jako firma…

Mysleme jako firma, chovejme se jako firma a mějme na paměti, že se snažíme vybudovat dobrou značku. Většina lidí tak nepřemýšlí, a to je kámen úrazu. Není obtížné okamžitě poznat rozdíl, ale než si uvedeme pár příkladů, tak si popíšeme, jak by nad tím měl přemýšlet dobrý investor, co plánuje hrát tuto hru dlouhodobě a chce vítězit. Nejprve nahradíme pojem nájemník za klienta. Dále v textu tak nebudeme mluvit o nájemníkovi, ale o klientovi. To nám, jakožto investorovi do nemovitostí, pomůže uvědomit si, co je naším cílem.

Začínáme od nuly, máme něco málo kapitálu a co teď? Teď začneme s hledáním nemovitosti. Je ovšem důležité mít na paměti, že to není pouze o nemovitosti, ale také o lokalitě. Nedílnou součástí nemovitostí tak bude její okolí včetně sousedů. Najednou se hledání stává komplikovanějším, protože naše pozornost není zaměřena pouze na nemovitost samotnou, ale také na věci okolo, které s ní na první pohled vůbec nesouvisí. Při hledání nemovitosti přemýšlíme nad dostupností potřebné infrastruktury v blízkém okolí. Do této infrastruktury můžeme zahrnout parkování, MHD, služby jako jsou obchody, školky a školy, kultura atd. Poté bychom měli pozornost zaměřit na lidi v okolí, a především na sousedy. S výběrem a posouzením nemovitosti může pomoci otázka, zda bychom sami osobně chtěli dlouhodobě bydlet na takovém místě.

Následně se zaměříme na samotnou nemovitost. Cílem je najít dobrou koupi, a nikoliv koupit něco, za každou cenu. Snažíme se najít něco, co nabízí dobrý poměr „cena/výkon“. Bude to o určitých kompromisech, kterých bychom si však měli být vědomi. Tyto kompromisy mohou představovat jak riziko, tak i velkou příležitost. Jako příklad si můžeme uvést koupi bytu v lokalitě, která má problémy s vyšší kriminalitou. Každý z nás zná alespoň jedno takové místo. Nemovitosti zde bývají právě z tohoto a podobných důvodů levnější než jinde. Většina investorů má strach z investic v takových končinách, nicméně pokud člověk ví, co dělá, tak může objevit poklad. Takovým pokladem může být byt, který je umístěn ve vchodě s dobrými sousedy, který je na okraji této lokality. Zastávka MHD je pár metrů od vchodu a v případě potřeby existuje možnost párkování ve dvoře domu za vraty. Tímto způsobem jsou minimalizovány rizika a zároveň máme možnost koupit takový byt za výrazně nižší cenu, protože má holt „špatné“ směrovací číslo. Občas se může stát, že celá taková lokalita je renovována a následně se stává atraktivní až dokonce žádanou. S identifikací podobných příležitostí nám může pomoci studium územních plánů a plánovaných projektů v lokalitách, které nás zajímají. Je to práce na víc, ale přináší své ovoce.

Jakmile máme vybrán byt v lokalitě, co se nám jeví jako atraktivní, následuje koupě. Banka nám poskytne kapitál a my se tak stáváme vlastníky nemovitosti. Teď je na čase najít klienta. Bohužel někteří investoři jsou přesvědčeni, že potenciálním klientům nabízí pouze produkt. My se však na to díváme jinak. My nenabízíme pouze produkt, ale i služby. Proto to přirovnání k firmě. Při hledání klientů se s nimi bavíme jako se zákazníky, kterým se snažíme vyjít vstříc a nabídnout jim něco, co jim nejsou schopni nabídnout jiní. Poté, co se nám podaří najít klienta, jenž se nám nejen zamlouvá, ale je zároveň ochoten finančně docenit naše služby, tak s ním uzavíráme smlouvu. Mnoho majitelů nemovitosti si myslí, že zde to končí, avšak pravdou je, že tady to začíná. Pokud bychom pouze nabízeli produkt, pak tady by to pro nás skutečně končilo (tedy za předpokladu, že by nám následně chodily platby za nájem včas). Pokud ale nabízíme produkt se službou, pak je potřeba dlouhodobě dodávat služby a zajistit, aby byly na vysoké úrovni. To nám pomůže najít si spolehlivé klienty, co to docení a budou ochotni platit více v porovnání s jinými srovnatelnými nabídkami bydlení na trhu. Musíme být ovšem ochotni nabídnout něco navíc, pokud my sami budeme požadovat něco navíc.

Při předání bytu klientovi vše potřebné vysvětlíme. Můžeme dokonce věnovat malý dar v podobě láhve vína či čokolády. Stojí to pár korun, ale udělá to veliký dojem. Většina pronajímatelů to nedělá, tudíž klient s tím nepočítá, a tak ho to mile překvapí a potěší. Navíc to v něm vyvolá pocit vděku a zavázání, což se bude snažit oplatit. Takto jednoduše funguje lidská psychologie. Při jakékoli následné komunikaci se snažíme komunikovat včas a ochotně. Snažíme se vycházet vstříc. Pravidelně se také zajímáme, zda je vše v pořádku a zda klient potřebuje s něčím poradit či pomoct. Náš klient je našim zákazníkem, a tedy naším pánem. V angličtině mají proto hezký slogan. Říkají „go the extra mile“, což v překladu znamená „ujít míli navíc“. To vše děláme proto, jelikož budujeme dlouhodobý vztah. Chceme, aby byl klient spokojen. Pokud najdeme dobrého klienta a snažíme se udělat maximum proto, aby mu nic nechybělo, pak si sobě šetříme peníze a čas, a především si zvyšujeme návratnost naší investice. Nemovitost máme dlouhodobě obsazenou někým, s kým máme dobrý vztah, kdo se nám o ní dobře stará a kdo za nás platí náš dluh. Čím častěji se v naší nemovitosti střídají klienti, tím spíše budeme čelit časem období, kdy nemusí být obsazena a my tak budeme nuceni platit si náš dluh sami. Dále budeme muset věnovat více času dané nemovitosti skrz schůzky s potenciálními klienty a jejich výběru. To vše se nasčítá v horizontu 20 či 30 let, co se nemovitost splácí a může to představovat balík peněz.

Teď ty slíbené příklady. Začnu s tím, jak to vypadá u typických majitelů nemovitosti a to z pohledu klienta. Po podpisu smlouvy a předání klíčů jsem prakticky do předání bytu o nich nevěděl. Platil jsem včas a žádný ze sousedů si na mě nestěžoval, tak nebyl jediný důvod, aby se o cokoli zajímali. Zpravidla tito majitelé bývají lidé, co nemovitost podědili. Jak to vypadá u majitelů, kteří „ujdou tu extra míli“? Na bytě na mě čeká na uvítanou malé překvapení v podobě šumivého vína a čerstvého ovoce. Dostanu podrobné informace o okolí, co se kde nachází a kam zajít, když budu něco konkrétního potřebovat. V jednom případě mě dokonce majitelka provezla městem a ukázala, kde se co nachází od obchodů a kaváren, po kulturu a dokonce přírodu. Zabralo nám to hodinu a půl. Jaký si myslíte, že to na mě udělalo dojem? Cítil jsem se zavázaný? To si pište. Snažím se pak být nápomocný a vycházet vstříc, pokud je kdy s čímkoli potřeba. Někteří mi dokonce nabízeli úklid za příplatek nebo také chybějící spotřebič v domácnosti. Tito lidé nenabízí pouze produkt, ale produkt se službami. Budují si značku a dobré jméno.

Toto přirovnání není vůbec přetažené za vlasy zvlášť v dnešní době, kdy můžeme pronajímat přes Airbnb či Booking, a to ať už krátkodobě či dlouhodobě. Součástí těchto platforem je i naše hodnocení v podobně zpětné vazby od našich klientů. Doslova si budujeme jméno. Čím lepší jméno, tím více si můžeme účtovat a naše úsilí se tak začne vracet v podobě vyšších příjmů od klientů, s nimiž je komunikace jedna radost. Člověk tak má skutečně pocit, že nejenže něco nabízí, ale také buduje. U investování do nemovitostí máme pod svou kontrolou daleko více věcí než u investování do akcií a díky tomu můžeme efektivněji snižovat rizika a maximalizovat výnos. Nebojte se být náročnější při výběru klienta. Oplátkou za to nabídneme něco, co jiní nenabízí.

Využijte vaši konkurenční výhody, kterou máte

Jakou konkurenční výhodou prakticky každý z nás oplývá? Znalostí místního prostředí. Pokud nějakou dobu žijeme v určité oblasti, pak je dost možné, že víme něco, co neví ostatní, kteří v této oblasti nežili či nežijí. Taková znalost může být k nezaplacení, jelikož můžeme vědět o věcech, jenž se horko těžko dohledávají na internetu nebo získávají velice obtížně zprostředkovaně od druhých. Pokud přemýšlíme o nákupu nemovitosti, pak bychom se měli zaměřit na příležitosti v místech, které ideálně dobře známe.  

Máme představu o životě na takovém místě a o nátuře místních. Dále známe výhody i nevýhody dané lokality. Díky tomu si tak můžeme udělat daleko lepší představu o tom, kdo by mohl být náš ideální klient a kolik by byl ochoten zaplatit za bydlení na takovém místě.

Správný čas na nákup

„Nečekej na nákup nemovitosti, kup nemovitost a čekej.“

– Will Rogers, herec, politický a společenský komentátor

Pokud plánujeme do nemovitostí investovat dlouhodobě, pak nás nemusí tolik trápit, zda je daný moment vhodný pro nákup. To neznamená, že bychom neměli být pečliví při výběru nemovitosti. Je potřeba, abychom byli vždy obezřetní a snažili se najít to, co pak můžeme časem prohlásit dobrou koupí. První krok bývá zpravidla ten nejtěžší. S ním však přicházejí cenné zkušenosti, které nás obohatí a pokud jsme ochotni se od nich učit, pak se nám otevřou další dveře představující nové příležitosti.

Buďte kreativní

Věděli jste o tom, že můžete být vlastníky nemovitosti a nepotřebujete k tomu více než 100 Kč? Našel jsem inzerát, ve kterém se prodává 31 m² lesa za 70 Kč. Asi si říkáte, k čemu by nám to sakra bylo? Představme si ale, že nevlastníme nic. Jaký to pro nás může mít psychologický dopad, pokud si koupíme něco takového a můžeme hrdě prohlásit „jsem vlastníkem pozemku“ nebo „vlastním něco, co si nemůže jen tak někdo natisknout“? Jak se říká „cesta dlouhá tisíc mil začíná jedním krokem“.

Co kdybychom si odpustili nákup drahého mobilního telefonu? Řekněme, že máme vyhlédnutý mobil za 20 000 Kč a rozhodli se namísto toho koupit něco, co si uchová hodnotu. Co by to mohlo být? Třeba 1 500 m² lesa nebo 3 500 m² pole. Mobil bude mít časem cenu rovnou nule, zatímco takový pozemek se může zhodnotit mnohonásobně.

Pokud tě to nebaví, tak to deleguj někomu, kdo si to naopak užívá

Řekněme, že bychom rádi vlastnili nemovitosti, ale nesedí nám komunikace s lidmi. Proč to nedelegovat?

Při pracovní cestě do Španělska jsem si pronajal byt přes Airbnb. Při jeho přebírání jsem se dozvěděl, že člověk, co mi byt předával, byl pouze správcem, co se staral o několik dalších bytů. Ty byly taktéž pronajímány a měly různé vlastníky, mezi kterými byli především investoři z Německa. Tento správce si účtoval 20 % ze zisku. Investoři jej tak nevypláceli přímo, ale byl placen klienty, co si byty pronajímali. Čím více získal z pronájmu, tím více si vydělal pro sebe a pro investory, tudíž se jednalo o „win-win“ situaci.

Pro zajímavost uvedu pár dalších detailů. Pronájem bytu byl hrazen mým tehdejším zaměstnavatelem. Standardně se pronajímal hotelový pokoj, avšak toto bylo levnější variantou, což zaměstnavatel vítal. Nebyl jsem jediný, kdo dával přednost bytu před hotelovým pokojem. Nájem vycházel na 1 500 EUR měsíčně (cca 40 000 Kč/měsíčně). Cena bytu byla okolo 110 000 EUR, tj. 2 700 000 Kč. I přesto že se nejednalo na první pohled o atraktivní lokalitu, tak kousek od tohoto místa byly turisticky atraktivní lokality. Ptal jsem se správce, zda by byl ochotný starat se i mou nemovitost, pokud bych si nějakou v blízkosti koupil. Odpověděl, že by to nebyl problém.

Cest je spousta

Nemusíme jít automaticky vyšlapanou cestou. Můžeme zkoušet cesty nové, nebo ty málo probádané. Namísto bytu či domu můžeme zakoupit garáže a ty pronajímat. Můžeme si koupit kus pole a to pronajímat místním zemědělcům. Anebo můžeme koupit dům v zahraničí u moře. Asi byste se divili, ale takový dům u moře se dá pořídit doslova za hubičku. Je však potřeba hledat.

A co když chceme vlastnit nemovitosti, ale nemít s tím vůbec žádnou starost? Můžeme investovat do fondů, co nemovitosti nakupuje, pronajímá a spravuje.

Nebojte se experimentovat, podívat se na to novátorsky a neotřele. To bylo přesně to, co dalo vznik Airbnb a otevřelo to obrovské příležitosti spoustě lidem. A to hlavní, příležitosti byly, jsou a budou. Na nás je jen je objevit a chopit se jich.